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加拿大土地稅收管理

 

一、加拿大土地稅制


      土地是萬物生存之本,是人類創造財富的源泉。用以調節土地資源的土地稅是最古老的收稅形式,加拿大在1873年首先開始徵收,後來各國相繼倣行。由於土地是一種主要的不動產,加拿大的土地稅是合併在不動產稅內徵收的。居民買了房屋就同時買了土地,所以計稅時也把房屋建築物等不動產包括在內。因此,加拿大的土地稅也就是不動產稅,其稅基包括兩個部分:一部分是土地,另一部分是建築物和其他不動產。

      該稅種是目前加拿大稅收體系中的一個重要組成部分,具有增加財政收人,促進土地有效利用,調節土地級差收入等重要作用。在加拿大不動產稅屬於地方稅種,由省級政府和市政府合法開徵,收入全部用於地方財政預算支出。通常市政府負責對市區內不動產進行徵稅,各省政府對市區以外的不動產徵稅。

      不動產稅是加拿大地方政府(尤其是自治市)財政的主要收人來源之一。據美國林肯土地政策研究所的Yu-Hung Hong博士的一份報告中統計,加拿大的財產稅(主要為不動產稅)佔地方政府收入的53.3%。有些城市還要高一些,如溫哥華市2002年的不動產稅收收入約佔財政總收入的58.4%。加拿大的該項指標在世界各國中處於較高位置,即使與其他發達國家相比,也屬於較高的(見附表)。

二、稅種設置和徵收方式


      加拿大的不動產稅是根據不同環節進行徵稅的,分別對土地的保有和轉移進行徵稅。對土地保有的徵稅又包括對土地所有和出租進行徵稅,而對土地的轉移則又包括對轉移行為本身和轉移時所發生的增值進行課稅。主要包括:(1)不動產保有稅,即不動產稅,由地產所有者每年按時繳納;(2)不動產轉讓稅;(3)營業性不動產稅等。

      各級政府每年向不動產所有者徵收不動產稅。如安大略省,通常一年中分幾次定期發出稅收通知,並要求在指定的期限內繳納稅款。此外各省和市還要對不動產的轉讓徵收一種中等水準的轉讓稅,由買方在辦理產權過戶時繳納。

      各省市還徵收營業不動產稅,營業性不動產稅是在不動產稅外額外徵收的一種不動產稅,是僅次於不動產稅的地方政府第二大稅收來源。它與不動產稅不同,營業性不動產稅是對不動產的佔有者而不是對所有者徵收的稅。營業不動產稅稅基的確定,通常是不動產稅的估價值和年租金總額。具體包括五種形式:按不動產評估值的一定百分比徵收;按總租賃評估值的一定百分比徵收;按面積徵收;按儲存能力徵收;按總營業收人的一定百分比徵收。

      除上述稅收外,不動產還涉及以下稅收:(1)轉讓增值所得稅。當賣房者在銷售房產後,銷售所得的增值部分,按照規定上所得稅;(2)租金收人所得稅( Income Tax Concering Rent Incoming ),為房屋出租所得計入年收入,所應繳納的稅;(3)商品及服務稅( GST )。在多種情況下可以免繳,例如對二手的住宅房屋是免征GST的。

      此外還有針對非居民的預扣稅( Non Resident With holding Tax ),對非居民在加拿大境內獲得的薪金、利息、紅利、租金、版稅、代理費等收人,要徵收25%的預扣稅。此稅根據加拿大與有關國家的稅務協定可能會有所降低。

      除一般不動產稅外,各省都授權市區政府徵收特別稅或費,以彌補地方政府公共設施的開支。

      加拿大不動產的稅收徵收方式採用的是從價計徵,主要是以土地及相應建築物的價值或價格為課稅標準所課徵的不動產稅。稅基由政府來評估,政府估價一般用市場價評估法。各省級政府都以某一基準年度的百分比來對不動產進行估價。它通常是不動產的買賣雙方在交易中自行確定的價格。然而,由於重估的間隔不同、所採用的基準年份不同以及估價方法的差異等,同樣不動產的估價會出現差別。在多數省,農業土地稅收都採用較優惠的估價標準。

      為了將評估的誤差減少到最低程度,加拿大各省都成立了專門的集中評估機構。每個省都制定出評估手冊來指導評估師的工作。同時,絕大部分省都通過立法來保證評估師調查和取得必要信息的權力,評估師可以任意索取相關資料,當事人必須予以配合。政府要求評估師對自己的評估結果接近市場水準,過分地脫離市場水準則被視為不稱職,有被辭退的危險。納稅人可以對評估結果提出異議,有權要求修正。

      溫哥華市政府對房地產每年評估一次。評估由政府主持,費用也由政府擔負。評估的過程和原則是:首先進行土地分類,確定房地產的土地類區;其次,填報土地用類,依據用途,確定稅率;其三,公共設施完善程度,含圖書館、游泳池、運動場所;其四,房地產所在地區距離醫院、學校遠近,以及學校的教育水準和醫院的治療水準;其五,交通便捷度,公共交通(公共電汽車)和逆路狀況等。針對上述不同情況進行不動產價值評估,最後依據評估總價值徵收不動產稅。

    
三、稅率的確定


      加拿大沒有全國統一的不動產稅稅率,稅率主要依據各地方政府的收支狀況自行規定。不動產稅率的確定權在省或地方議會,地方政府廣泛徵求社會各界的意見,力求稅賦公平公正。各省、市的不動產稅大多采用不同稅率徵收,以此抑制貧富差距拉大。不論是誰都要依法繳稅,原則是收人較高的人必須支付更多的稅,而收人低者則稅率相對較低。例如溫哥華市的不動產稅稅率從0.3~15%不等,差距很大,復員轉業軍人、房子用於自住的業主、65歲以上的老人和殘疾人可以享受0.3%的稅率,炒作、出租房屋的人所交稅率從10~15%不等,對擁有2套住宅的人採用較高稅率徵收。不管房子是否能租出去,房主每天都得按規定繳稅.

      加拿大除艾伯塔省、薩喀徹溫省及新斯科舍省的農村地區以外的省均徵收不動產轉讓稅(或土地轉讓稅),對於不動產轉讓稅的稅率確定各省、市的情況也不一樣。但是大多數省採用的是累進稅率。其稅率在0.5~2%間浮動,具體稅率依轉讓價格和土地使用目的而定。例如安大略省徵收的是土地轉讓稅,根據安大略土地轉讓稅法,對所有轉讓的地產(包括商業或工業用地)分4個級別徵收土地轉讓稅:當其價值在5.5萬加元以下(包括5.5萬加元)時,按0.5%課稅;當價值超過5.5萬加元,並且在25萬加元以下(包括25萬加元)時,按1%課稅;當價值超過25萬加元時,並且在40萬加元以下(包括40萬加元)時,按1.5%課稅;當價值超過40萬加元時,按2%課稅。不列顛哥倫比亞省徵收的是財產購買稅( Property Purchase tax ),分兩個級別徵收:20萬加元以下的地產轉讓按其價值的1%徵收,20萬元以上稅率為2%。新不倫瑞克省對不動產的交易,按其價值的0.25%的稅率徵收不動產轉讓稅。

      馬尼托巴省和新斯科舍省徵收的也是土地轉讓稅,馬尼托巴省分4個級別徵收,最高稅率為1.5%.新斯科舍省主要對城鎮地區徵收該稅種,其中哈利法克斯市採用的是統一稅率。統一按地產價值的1.5%徵收。哈利法克斯市區以外的城鎮地區由當地政府自行確定。

      加拿大對於非加拿大居民土地轉讓徵稅有時會給予較高的稅率。如魁北克省和安大略省對某些種類的土地轉讓給非居民或非居民控股的公司,要從重徵收土地轉讓稅。以安大略省為例,通常情況下非居民與居民應交納的土地轉讓稅率相同。但對非居民購買農業或娛樂業不動產的轉讓,土地轉讓稅稅率為20%。不過,這些土地轉讓稅還會有大量免稅規定。

    
四、不動產稅收優惠


      加拿大不動產稅的稅收減免與美國很類似,主要也是依據不動產的用途和不動產的所有者予以減免。此外,加拿大的一些省還設有稅額扣除法、延期付稅法,以減輕低收入家庭和有困難的特定納稅人的稅收負擔。

      由於各省對不動產稅制定了大量的減免稅規定,因而各省間的不動產稅收優惠有很大差異。多數減免稅都是通過省級法規強制實行的;其他則是由市政府經當局批准對特定不動產給予減免稅規定。

      儘管各省的稅收優惠規定有很大區別,但對一些特定的不動產在多數省都獲得了免稅或輕稅。主要包括對政府擁有的地產、宗教用途的地產給予免稅待遇;對農業用地和森林用地等給予輕稅待遇。例如除愛德華王子島省和新不倫斯瑞克省外,各省對由聯邦政府、省政府和市政府所擁有或支配的地產都實行免稅,上述兩省對各級政府的地產由省和市政府徵稅。在多數省,當政府地產被租賃給第三方時,承租人要交納不動產稅。除少數省份外,大多數省對學校、學院、大學、公立醫院、慈善機構和社會性機構的不動產都實行免稅。此外各省對教堂和墓地的不動產都實行免稅。

      大多數省對老弱病患者的住房、退伍軍人的住房、低收人者等給予免稅待遇,只是免稅對象的標準有一定區別。例如新斯科舍省地方議會規定:凡年齡在65歲以上、寡婦且有撫養義務的納稅人,如果收入低於地方議會確定的標準則可免稅。

    
五、結語


      不動產稅是當前世界各國政府普遍重視的主要稅種之一,它具有增加地方財政收人,促進社會公平,縮小貧富差距,抑制不動產市場的過度投機等多種作用。在我國,隨市場經濟的不斷發展,個人私有財產特別是不動產地位的不斷提升以及現行不動產稅制缺陷的不斷暴露,不動產稅制的改革也開始被提上議事日程。加拿大是一個發達的市場經濟國家,不動產稅收體系比較成熟,有許多經驗和做法值得我們學習和借鑒。


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